裁减存量房贷利率？官方说“不”
民众有莫得发现，固然楼市战略中裁减现时购房利率的动作不小，然而对存量房贷利率，却的确是高压红线一般不去触碰。
在酬酢媒体上，充斥着购房者哀嚎要裁减存量房贷款利率的请求，但银行和监管层的确选拔性失聪。
自从5月17日央行晓谕降首付、取消利率下限后于今，寰球卓绝20个省200个城市晓谕裁减房贷利率。
目前，多数城市的首套房贷利率也曾降至3.1%～3.5%，这一水平远低于畴前的市集平均水平，并且有些城市还取消了下限，也即是说，如果银行现象，皆备不错作念到耗尽贷那样年利率3%以下。
统计知道，2021年以前购买的存量房贷款利率平均值在5.56%近邻，如果是10年前的屋子，利率在6%以上，最高达到7%。存量房和新址房贷利息一下子就有1～3个点的差距，的确莫得对比就莫得伤害。
银活动了安抚购房者，约束地投喂“胡萝卜”，比如最近有的场所推出“先息后本”——还房贷的时候，只还利息，不还本金。当今从各城市银行的央求条目来看，浩繁可央求的最终年限是2年，也即是2年的时候，你还房贷，都不错只还利息，不还本金。目前北京、苏州、广州、珠海等城市都有银行提供肖似优惠战略。
你看，银行愿意让你在前几年像耗尽贷那样先息后本，也不肯裁减利率。
有东说念主不糟跶，念念问个显着。日前，有市民就诊治优化个东说念主住房贷款利率下限规划“深圳12345热线”。对此，深圳市住房和建造局、东说念主民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局在修起该市民规划时暗示：“为更好知足住户刚性住房需乞降各样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及对于诊治优化个东说念主住房贷款利率下限的关连规定，连合深圳骨子，从2024年5月29日起诊治优化个东说念主住房贷款利率下限。2024年5月29日之前披发的个东说念主住房贷款，实验其时深圳利率下限战略。”
这样一大段话，中枢真谛即是，存量贷款利率不降！对于手持存量贷款的东说念主来说，闻者伤心，听者落泪。
提前还贷吗？
面对战略对新客户房贷利率一降再降，边界高大的存量房贷客户嗅觉利益严重受损，许多东说念主接纳不了。
有受访者接纳中房报采访时暗示，“我是客岁买的屋子，其时的商贷利率是LPR+35个基点，即4.55%。当今看到新购房者的房贷利率这样低，但愿能有一个公说念的诊治机制，让存量房贷利率也能跟着市集变化而诊治。”
字据上海新政，上海首套房贷利率已降至3.5%，二套房贷利率为3.9%。以200万元首套房贷款为例，经受30年等额本息还款模式，购房者每月可省俭高达1212元利息，算计可省俭约43.6万元的利息资本。
买相似的屋子，真金白银要多花出去这样多，任谁也接纳不了。因此，许多东说念主选拔了提前还贷。比如上述深圳利率以5月29日为界，有的东说念主真就前一天办理了贷款，后一天就大幅裁减利率，差一天就差了1%的利率，两者一比拟，100万房贷每个月利息就要多还500元。
事实上，此前由于管待收入下跌，股市、楼市投资价值下跌，2022岁首的时候，寰球各地掀翻一股提前还房贷波浪。
2022年末寰球个东说念主住房贷款余额为38.8万亿元，同比仅增长了1.2%，提前还贷对冲了很大一部分增量，而2021年的增速是11.3%。2023年，提前还贷的岑岭到来，抑止2023年末个东说念主住房贷款余额38.17万亿元，相较于2022年末的38.79万亿，足足减少6000亿。
这是20年来，个东说念主住房贷款余额初次下跌。据统计，2023年有房一族还了7万亿的房贷，才导致临了的余额为负值，而这7万亿中，绝大部分都是提前还的房贷。若按4.2%的存量房贷利率算，银行一年就少收3000亿房贷利息。
许多东说念主念念方设法裁减利息支拨，比如用低利率的新址贷，或者用策划贷、耗尽贷置换高利率的存量贷。
到本年，因为许多城市初始裁减新购房的贷款利率，存量贷款用户的提前还贷能源更大了，如今，压力给到了银行——
存量房贷利率，降照旧不降，这是一个问题！
降照旧不降？
对银行来说，房贷是银行最大的一块优质财富，目前我国个东说念主房贷失约率极低。
一方面是因为前些年屋子价值飞扬的时候，5%以致6%的房贷都能被房价涨幅掩盖；而另一方面是相较于好意思国实行的非追索权住房典质贷款，在我国的住房贷款轨制中个东说念主极为破绽，个东说念主对房贷债务承担无穷连带使命，偿付义务并不仅限于所购买的房产。
出现失约后，银行从拍卖房屋所得不及以璧还贷款的，不及部分仍需由债务东说念主承担。因此，当住房的市集评估价钱大幅下跌时，银行还可要求贷款东说念主补充首付本金。
这种情况下，不到逼不得已，贷款东说念主基本不会出现房贷失约的情况。以招商银活动例，抑止2022年9月末，其个东说念主住房贷款余额为1.4万亿元，占公司零卖贷款余额的44.4%，其不良率仅为0.29%；远低于同属零卖贷款的小微贷款、耗尽贷款和信用卡贷款的不良率（分散为0.6%、0.95%和1.67%）。
因此，从银行的角度看，遵从住房贷款这个基本盘荒谬浩瀚。
一位国有大行个贷一又友给我讲授，银行不肯意裁减存量贷款的原因还有另外两点——
率先是资金资本压力。银行披发的贷款资金主要开首于入款、金融市集融资等渠说念。存量贷款的资金资本亦然要按披发贷款时点计较的，其时的贷款利率高基本上也意味着入款利率高，比如2020年支配首套房利率在5%支配，那时候的无风险利率（货币基金如余额宝）也简短是3%支配，二者利差在2%支配，今天房贷利率降到3.5%支配，无风险利率也在1.8%支配，二者利差在1.7%支配，变化并不大。爽脆要求银行裁减存量贷款利率，平直砍掉了银行的利润，东说念主家天然不乐意。
其次是银行基于风险处分的需要。面对经济增速放随性房地产市集的波动，银行对于住房贷款的风险评估更为审慎。存量住房贷款算作银行财富的浩瀚构成部分，其质料平直影响到银行的财富安全。
因此，银行在谈判利率诊治时，会愈加在意均衡收益与风险，幸免因盲目前调利率而加多不良贷款的风险。
这也好意会，许多银行固然在住房个贷上赚了钱，然而却踩了许多房地产的雷，比如恒大爆雷，盛京银行、民生银行等一浩繁银行的借款都成了烂账，个贷的利润都得填这部分的坑。
据报说念，恒大集团爆雷时有息欠债余额8300多亿，波及银行类金融机构128家，借款余额2323亿，其中境内银行类金融机构171家，借款余额2163亿，主要为民生银行293亿、农业银行242亿、浙商银行107亿、光大银行100亿、工商银行94亿、中信银行94亿。将来如果恒大歇业，以中国歇业清理不到10%的偿债率，民众念念念念银行失掉有多大。
是以当今摆在银行眼前是一个两难的选拔，提前还贷的根源照旧跟着调控战略的变化新老客户利率倒挂严重，假如银行不裁减存量房贷利率，民众都不时提前还贷，那银行利率会严重受损。
而如果银行裁减利率，也会濒临风险，更要津的是，如果要降，降到若干稳当？
降到若干稳当？
话又说追想，在存量贷款利率降不降这个问题上，言语权的主导者并不是银行，而是监管层。银行只会谈判利益与风险，而对监管层来说，利率是篮子里的器具，它要谈判的还有成果。
政府和监管部门在制定住房贷款战略时，不仅要谈判促进经济增长，还要兼顾金融踏实和房地产市集的健康发展。如果战略的指标是，在现时“房住不炒”的战略导向下，抑止抑止房贷利率，有用扼制投契性购房需求，严防房地产泡沫，珍藏市集踏实，那么，即便面对经济下行压力，政府也不大可能大边界消弱房贷利率战略。
天然，如果战略诊治的指标是促进住房需求开释、促进住户耗尽，就另当别论了。对于已购房者而言，存量房贷利率的下调能平直减轻月供背负，进步耗尽才谐和生计质料。非常是在经济压力增大、收入增长放缓的本事，这种需求更为热切。
从过往教练来看，也有降利率时存量和新增全部降的。2008年10月22日，央行发布公告：决定自2008年10月27日起，将交易性个东说念主住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例诊治为20%。而对存量房贷的利率，交易银行享有一定的自主权。就地，从中小银行初始到国有大行，都实验存量贷款利率相似7折的优惠。
现时战略的指标主若是稳楼市、促耗尽，裁减存量房利率就能裁减住户的购房资本，让匹夫有更多去耗尽，从而拉动经济复苏，因此，战略或者率在降完新增贷款利率后，照旧会下调存量房贷利率的，无穷接近新央求房贷利率。
广东省城乡打算院住房战略斟酌中心首席斟酌员李宇嘉觉得，下一步，北京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷将率先迎来下调，其他城市也将紧随后来，瞻望诊治幅度接近3.5%支配——这也曾很接近现时的新增贷款利率低点了。
只不外，诊治存量贷款利率也需要一个能源和压力，从目前的楼市证实来看，诊治的动作臆度也快了。
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No.5818原创首发著述｜作家 梁云风
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